>> Häufig gestellte Fragen

Unten finden Sie die Antworten auf die an uns bis heute meistgestellten Fragen. Sollten Sie darüber hinaus noch weitere Fragen haben, wenden Sie sich bitte an uns. Kontakt

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Koh Phangan Immobilien Wohnanlage Villa Verkauf - Zum vergrössern bitte klicken

>> Kann ich ein Apartment in Thailand erwerben?

Die wahrscheinlich einfachste und am leichtesten durchzuführende Option für einen Ausländer ist der Kauf eines Apartments. Die einzige Einschränkung dabei ist, dass der Prozentsatz, der an Ausländer veräusserten Wohneinheiten neunundvierzig Prozent (49%) der Gesamtanzahl der Wohnungen in einem Wohnblock nicht überschritten werden darf. Ausserdem müssen die Gelder zum Erwerb des Apartments aus dem Ausland überwiesen und ordnungsgemäß als "Nor Sor Sam" Dokument bei einer Thailändischen Bank registriert sein. Der Erwerb von Apartments durch ausländische Einzelpersonen fällt unter die Gerichtsbarkeit des Wohnungserlasses B.E. 2535 (1992).

Der Eigentümer eines jeden Apartments erhält sowohl einen Besitznachweis seiner Wohneinheit, als auch seines prozentualen Rechtsanspruches an den gemeinschaftlich genutzten Flächen.

>> Kann ich ein Haus oder Grundstück in Thailand kaufen?

Der Besitz von Land wird reguliert durch die Grundbesitzverordnung BE 2497 (1954), das Zivil- und Handelsgesetz, das Gesetz zur Reform der Landwirtschaft BE 2518 (1975) und die Verordnungen des Ministeriums für Inneres.

Es besteht die Möglichkeit einen thailändischen Bevollmächtigten zum Kauf eines Hauses und/oder Grundstückes einzusetzen, und es von ihm über einen Zeitraum von 30 Jahren zu pachten, mit der Option, die Pacht um jeweils 30 Jahre zu verlängern. Jeder Pachtvertrag der über drei Jahre hinaus geht, muss registriert werden, wobei Gebühren für die Registrierung und eine Stempelgebühr anfallen, die prozentual auf den Gesamtpreis der Miete, bezogen auf die ganze Pachtlaufzeit berechnet wird. Das ursprünglich registrierte Pachtverhältnis behält auch dann seine Kraft und Gültigkeit, wenn der Besitz verkauft werden sollte. Allerdings ist der neue Käufer nicht an die Einhaltung eines Vertrages zwischen Verpächter und Pächter gebunden, der eine weitere Verlängerung der Pacht beinhaltet, da sie von offizieller Stelle nicht verbrieft wird. Ein anderer Nachteil ist, dass der Pächter ohne Einwilligung des Verpächters seinen Anteil weder unterverpachten, verkaufen noch übertragen darf.

Eine weitere Möglichkeit ist es, über einen thailändischen Mittelsmann und Bevollmächtigten ein Grundstück oder ein Haus zu kaufen, um sich anschließend vom entsprechenden Grundstücksamt eine Hypothek auf den eigenen Namen ausstellen zu lassen. Allerdings kann es unter Umständen passieren, dass ein thailändisches Gericht dieses als Versuch wertet, die bestehenden Gesetze, die ausländisches Eigentum verbieten, zu umgehen. Es ist deshalb wichtig festzustellen, dass nur der Eigentümer des Grundstückes das Recht hat, dieses mit einer Hypothek zu beleihen.

Gründung einer GmbH. Der Erwerb von Eigentum durch eine GmbH ist die letzte und bei weitem populärste Möglichkeit für ausländische Investoren. Gesellschaftsverträge können flexibler zugunsten und zum Schutz ausländischer Firmenanteilseigner gestaltet werden. Laut Gesetz müssen ausländische Gewerbetreibende einen Minderheitsstatus gegenüber einer thailändischen Firmenmehrheit einnehmen. Nach thailändischem Gesetz müssen 51% der Firmenanteilen von thailändischen Gesellschaftern gehalten werden. Jede Firma mit mehr als 40% ausländischem Anteil, die Eigentum erwerben will, setzt sich dem Verdacht aus, nur deshalb gegründet worden zu sein, um das Verbot von ausländischem Eigentum zu umgehen. Sie wird automatisch nach Paragraph 74 der Grundstücksverordnung vom Zentralen Grundstücksamt in Bangkok überprüft. Daraus resultiert, dass der ausländische Eigentumsanteil nur 39% betragen darf. Allerdings kann ein Ausländer die Kontrolle über das Unternehmen erlangen, wenn ihm im Gesellschaftsvertrag sowohl die Funktion des Vorstandes, als auch die eines Prokuristen mit Generalvollmacht übertragen wird.

>> Was ist ein "Nor Sor Sam"?

"Nor Sor Sam" ist ein, von der thailändischen Empfängerbank ausgestelltes Dokument über eine Einzahlung in Fremdwährung auf Ihr eigenes Bankkonto in Thailand. Die Vorlage dieses Dokumentes ist beim Erwerb von Eigentum zwingend notwendig. Aus ihm muss hervorgehen, dass der Geldtransfer ausschließlich zu diesem Zwecke erfolgt ist (Kode 5.22.).

>> Gibt es Eigentumsurkunden für Ausländer in Thailand?

Eine Eigentumsurkunde ist der eindeutigste Nachweis von individuellem Grundbesitz und wird in Thailand nur über vermessene Grundstücke ausgestellt. Für nicht im Grundbuch eingetragene Ländereien gibt es andere Nachweise, wie "Nor Sor Sam (3) und "Nor Sor Sam (3)Kor". Sie beziehen sich lediglich auf ein Nutzungsrecht des Landes, beinhalten jedoch kein Eigentumsrecht, wie im Falle einer Eigentumsurkunde. Dennoch können nicht im Grundbuch eingetragene Ländereien als übertragbar registriert werden.

>> Kann ich ein Hypothekendarlehen in Thailand bekommen?

Generell können Grundstücke in Thailand von Ausländern nicht durch eine Hypothek beliehen werden. Geldinstitute vergeben jedoch Darlehen an thailändische Einzelpersonen und Unternehmen beim Kauf von Grundstücken. Es ist üblich, dass Immobilienagenturen für ihre Kunden Finanzierungspakete von Geldinstituten vermitteln. Für die meisten Landerschließungsprojekte lassen sich Ratenzahlungen über 10 bis 24 Monate nach erfolgter Anzahlung vereinbaren. Nachdem die Anzahlung erfolgt ist, wird der Kaufvertrag abgeschlossen und der Restbetrag durch ein Hypothekendarlehen eines Finanzinstitutes getilgt.

>> Grundstücksschätzung bzw. Wertermittlung

Es ist schwierig einen Grundstückspreis exakt festzulegen, da es generell drei verschiedene Preisschätzungen gibt: Der Preis, der seitens der Regierung vorgegeben wird, der Preis, der von der Firma erstellt wird, die eine Schätzung vornimmt und der sogenannte faire Marktpreis. Man kann sagen, dass sich diese Preisvorstellungen in den vergangenen Jahren einander angeglichen haben.

>> Nach welchen Gesichtspunkten sollte ich Immobilienbesitz erwerben?

Ganz gleich, ob Sie in Betracht ziehen, eine Immobilie zu mieten, pachten oder kaufen, sollten Sie seine Infrastruktur erforschen:

Lage - Vorhandensein von Strassen, Nähe und Zugang zu Einkaufszentren, Krankenhaus, etc.

Telefon - Möglichkeiten eines Telefonanschlusses mit nationaler und internationaler Verbindung.

Wasser - Zugang zur städtischen Wasserleitung und Vorhandensein von Wasserspeichern.

Elektrizität - Vorhandensein von Hauptstromleitungen und Notstromaggregaten in Apartmenthäusern.

Sicherheit - 24 stündiger Sicherheitsdienst, Vorhandensein von Tür- und Fenstersicherungen.

TV - Verfügbarkeit von Kabel- und/oder Satellitenfernsehen.

Ungeziefer - Vorhandensein eines Fliegengitters, lokalisierte Ungezieferbeseitigung.

Heißwasserinstallation - nahezu alle Heißwassergeräte sind in Thailand Durchlauferhitzer ohne Speicherkapazität.

Klimaanlage - Vorhandensein einer Klimaanlage.

>> Meine Ehefrau ist Thailänderin, kann sie Grundeigentum erwerben?

Vor 1998 verlor eine Thailänderin durch die Heirat eines Ausländers ihr Recht auf Eigentumserwerb in ihrem Heimatland. Dennoch durfte sie Land, das sie vor ihrer Eheschließung besaß, behalten. Seit 1999 erlaubt ein Ministererlass nun den Kauf von einem, nicht im Grundbuch eingetragenen Grundstückes unter der Bedingung, dass sich die für den Kauf aufgebrachte Geldsumme bereits vor Eheschließung in ihrem Besitz befunden hat.

>> Wird Grundbesitz in Thailand besteuert?

In Thailand gibt es keine Grundbesitzsteuer, wie sie im Westen üblich ist. Dennoch gibt es eine Grund- und sogenannte Gebäudenutzungssteuer. Die Grundsteuer ist allerdings so gering, dass selbst ihre Eintreibung durch einen Gerichtsvollzieher zu aufwendig erscheint. Erst wenn sich eine lohnenswerte Summe Geldes angesammelt hat, wird diese unter Umständen eingezogen. Die sogenannte Gebäudenutzungssteuer kommt nur bei kommerziell genutzten Gebäuden zum Tragen. Sie wird von der Stadt- oder Kreisverwaltung eingezogen.

>> Welche Steuern und Kosten fallen bei einem Immobilienkauf in Thailand an?

Bei jedem Kauf oder Verkauf von Immobilien fällt eine Stempelgebühr von 0,5% an. Hinzu kommen eine Übertragungsgebühr von 0,01%, eine Gewerbesteuer von 0,11% , sofern der Kauf der Immobilie weniger als 5 Jahre zurückliegt und die Einkommenssteuer. In Thailand gibt es keine Kapitalertragssteuer wie in vielen anderen Ländern. Sie wird ersetzt durch die Einkommenssteuer auf Grundbesitz, die normalerweise zwischen 1,0 und 3,0% beträgt, wobei es keine klaren Regeln gibt, wer als einkommenssteuerpflichtig betrachtet wird. Dies, wie alles andere, was Kauf oder Verkauf von Eigentum betrifft, ist Verhandlungssache.